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Höchste Zeit

Höchste Zeit
für rechtzeitiges Vermachen von Immobilien,

denn voraussichtlich noch in diesem Jahr werden das Erbschaftsteuerrecht und Bewertungsgesetz geändert werden. Damit wird die durch den Fiskus privilegierte Behandlung von Immobilienzuwendungen im Erbschaftsfall ihr Ende finden.
Denn im Unterschied zu anderen Vermögensarten, insbesondere zu Geldzuwendungen, richtet sich die Bewertungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung nicht nach dem Verkehrs- bzw. Marktwert, sondern bei bebauten Grundstücken nach dem deutlich niedrigeren Ertragswert (12,5 x durchschnittliche Jahresnettokaltmiete aus den letzten 3 Jahren, abzüglich altersabhängige Wertminderung bis 25 %, gegebenenfalls plus 20 % Zuschlag bei bebauten Grundstücken, die ausschließlich Wohnzwecken dienen und nicht mehr als zwei Wohnungen aufweisen). Mindestens jedoch sind 80 % des Bodenrichtwertes zum 01.01.1996 maßgebend.

Das höchste deutsche Steuergericht, der Bundesfinanzhof, hat bereits im August 2002 dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob das geltende Erbschaftssteuerrecht nicht wegen Verstoßes gegen Artikel 3 GG wegen Ungleichbehandlung der Immobilienerwerber verfassungswidrig und damit nichtig ist.
Angesichts der leeren Haushaltskassen wird die Neigung des Gesetzgebers, zur Erlangung höherer Erbschaft – und Schenkungssteuer das bisherige Recht zu novellieren, weiter geschürt werden.

Deshalb empfiehlt es sich für all diejenigen, die ihren Erben eine Immobilie vermachen wollen, die derzeitig noch relativ günstige Rechtslage auszunutzen und sich bei einem Experten für Erbrecht und Erbschaftssteuerrecht beraten zu lassen, um gerade noch rechtzeitig durch sinnvolle rechtliche Gestaltungen unter weitgehender Ausnutzung der Freibeträge den Anfall künftig hoher Erbschaft- und Schenkungssteuern zu vermeiden. So bietet es sich an, lebzeitige Verfügungen zu treffen, Immobilienvermögen auf die Nachkommen zu übertragen, gegebenenfalls auch schrittweise und an mehrere Erwerber. Die betreffenden Freibeträge können alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden.
Die Veräußerer können sich durch Leibgeding, Wohnrecht oder Nießbrauch Nutzungsrechte vorbehalten. Auch können Leistungs- und Duldungsauflagen bei den Überlassung von Grundbesitz den Verfügungen ganz oder teilweise den Schenkungscharakter nehmen oder auch zu Steuerstundung führen.

Prof. Dr. jur. Helmut Greulich
Rechtsanwalt
vereidigter Buchprüfer
Immobilienwirt Dipl. VWA
Professor für Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft
Lehrbeauftragter für Baurecht

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