Betriebskosten

Kosten der Öltankereinigungen sind Betriebskosten

BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08

Der Bundesgerichtshof hat diese seit Jahren zwischen den Mietparteien streitige Frage nunmehr mit Urteil vom 11.11.2009 abschließend geklärt und dadurch die notwendige Rechtssicherheit und Rechtsklarheit geschaffen.

Die Kosten der Öltankreinigung sind danach Betriebskosten in Form so genannter Heizungsnebenkosten. Es handele sich insoweit nicht um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten betreffen daher Mängel an der Substanz der Immobilie oder Teilen hiervon.

Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdenden Öltankreinigungskosten dienten hingegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage. Sie erfolgten vielmehr zur Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellten daher keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Auch wenn die jeweiligen Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden, handelt es sich aus Sicht des BGH um „laufend entstehende“ Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Ein mehrjähriger Turnus reiche aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.
Der Vermieter solle laut Bundesgerichtshof auch nicht dazu verpflichtet sein, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Vielmehr dürften sie grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in welchem sie entstehen.

Nach Untersuchungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch. Sowohl auf Vermieter- wie auch auf Mieterseite ist  nicht zuletzt aufgrund einer Fülle von Rechtsprechung sowie Neuregelungen (z.B. neue Heizkostenverordnung zum 01. Jan. 2009) die Verunsicherung groß. Im Rahmen der Abrechnung sind eine Reihe formeller wie aber auch materieller Voraussetzungen zu beachten. Zudem laufen Fristen, die zwingend einzuhalten sind. Lassen Sie sich also rechtzeitig von fachkundiger Stelle beraten und helfen.

 

Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht in allen Mietwohnungen der Verbrauch erfasst wird

BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07

Sachverhalt: Im Mietvertrag ist eine Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche vorgesehen.
Dementsprechend wurde in der Vergangenheit zwischen den Parteien auch abgerechnet.
Im Laufe des Mietverhältnisses werden alle Wohnungen des Gebäudes - mit einer Ausnahme - mit einem Wasserzähler ausgestattet.
In der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung legte der Vermieter die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um.
Zu Lasten der Mieter ergab sich ein Nachforderungsbertrag. Unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergab sich hingegen ein Guthaben zugunsten der Mieter.
Die Mieter machten geltend, dass der Vermieter wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen.
Dieser Abrechnungsmaßstab ist in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vorgesehen, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen.
Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre der Vermieter nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war dies jedoch nicht gegeben, da eine Wohnung des Gebäudes eben nicht mit einem Wasserzähler ausgestattet war.
Der Bundesgerichtshof führt weiter aus, dass bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab nicht genügen, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
Der Gesetzgeber gehe lediglich in besonders gelagerten Ausnahmefällen davon aus, dass ein Anspruch der Mieter auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann.
Das setzte aber voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme.
Dieses Erfordernis war im zugrundeliegenden Sachverhalt jedoch nicht erfüllt.

 

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Dr. Alexander Greulich
Rechtsanwalt und
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