dotcomwebdesign.com

Kanzlei Prof. Dr. Greulich und Kollegen

Willkommen > Recht > Aktuelle Urteile > Mietrecht

Mietrecht

Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln
BGH, Urt. vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05

Der BGH hat mit Urteil vom 5. April 2006, Az. VIII ZR 178/05, entschieden, dass eine Mietvertragsklausel, mit welcher dem Mieter in Form eines formularmäßigen Fristenplanes die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen werden soll, als starr und somit unwirksam zu beurteilen ist. Sie benachteilige den Mieter unangemessen iSd. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

Bereits mit Urteilen vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 und vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934 hat der BGH entschieden, dass formularmäßige Schönheitsreparaturenklauseln, die einen starren Fristenplan enthalten, zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (vormals: § 9 Abs. 1 AGBG) führen und mithin unwirksam sind. Dabei hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war.
Fehlen derartige Zusätze, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen.
Aus Sicht des Mieters sei eine solche Klausel nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen.

Sofern die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter im obigen Sinne unwirksam ist, verliert dann in der Folge auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ihre Grundlage. Durch den Wegfall dieser Grundlage verlören die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und mithin ihren Sinn.

 

Erstattungsanspruch des Mieters bei zu Unrecht durchgeführten Schönheitsreparaturen
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. Mai 2009 entschieden, dass der Vermieter im Falle einer unwirksamen Endrenovierungsklausel einem Erstattungsanspruch seines Mieters ausgesetzt sein kann, wenn dieser im Vertrauen auf die Wirksamkeit der vertraglichen Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.

In einem solchen Fall kann ein Anspruch des Mieters wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommen, wenn der Mieter die von ihm vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht hat. Der Vermieter schuldet in einem solchen Fall Ersatz für die rechtsgrundlos erbrachten Leistungen. Der Wert bemisst sich dabei nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Bei Ausführung von Schönheitsreparaturen durch die Mietpartei selbst bemisst sich der zu ersetzende Wert regelmäßig nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

 

Gewerbliche Tätigkeit in Mietwohnung
BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08

Der Bundesgerichtshof hatte zuletzt über die Frage zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung darstellt.
Ein Mieter übte in einer Mietwohnung ohne Einwilligung der Vermieterin seine berufliche Tätigkeit als Immobilienmakler aus. Die Vermieterin mahnte den Mieter nach Kenntnis hiervon ab und forderte ihn auf, diese Pflichtverletzung künftig zu unterlassen. Zufolge Fortsetzung der beruflichen Tätigkeit in der Mietwohnung wurde das Mietverhältnis von der Vermieterin aufgekündigt. In der Folge wurde der Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juli 2009 entschieden, dass der Vermieter geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Mietwohnung dulden muss.
Im Einzelfall kann der Vermieter allerdings nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung zu erteilen. Dies insbesondere dann, wenn von Art und Umfang der gewerblichen Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Sofern der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit jedoch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt, wird ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht kommen.

 

Gewerbemietrecht
Schuldhafter Zahlungsverzug bei irrtümlicher Mietminderung
OLG Frankfurt am Main, Urt. vom 09.06.2005 – 12 U 4/05

Mindert ein Mieter zu Unrecht die Miete, weil er rechtsirrig davon ausgeht, dass ein im Mietvertag vorgesehener Minderungsausschluss unwirksam ist, gerät er schuldhaft in Zahlungsverzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB. Insoweit kann sich der Mieter auch nicht mit Erfolg darauf berufen, von einem Rechtsanwalt falsch beraten worden zu sein. Das Verschulden des anwaltlichen Bevollmächtigten sei dem Mieter nach § 278 BGB wie eigenes Verschulden zuzurechnen. Der unzutreffende Rat könne den Mieter hinsichtlich der Gründe des Zahlungsrückstands nicht entlasten.


Ihr Ansprechpartner:
Dr. Alexander Greulich
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Prof. Dr. Greulich & Kollegen
Schloßgartenweg 4
85737 Ismaning bei München

Telefon: 0049 89 9607960
Telefax: 0049 89 96079696
eMail:    info@kanzlei-greulich.de