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Wohnraummietrecht


Betriebskosten: Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht in allen Mietwohnungen der Verbrauch erfasst wird

BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07

Sachverhalt: Im Mietvertrag ist eine Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche vorgesehen.
Dementsprechend wurde in der Vergangenheit zwischen den Parteien auch abgerechnet.
Im Laufe des Mietverhältnisses werden alle Wohnungen des Gebäudes - mit einer Ausnahme - mit einem Wasserzähler ausgestattet.
In der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung legte der Vermieter die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um.
Zu Lasten der Mieter ergab sich ein Nachforderungsbertrag. Unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergab sich hingegen ein Guthaben zugunsten der Mieter.
Die Mieter machten geltend, dass der Vermieter wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen.
Dieser Abrechnungsmaßstab ist in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vorgesehen, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen.
Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre der Vermieter nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war dies jedoch nicht gegeben, da eine Wohnung des Gebäudes eben nicht mit einem Wasserzähler ausgestattet war.
Der Bundesgerichtshof führt weiter aus, dass bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab nicht genügen, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
Der Gesetzgeber gehe lediglich in besonders gelagerten Ausnahmefällen davon aus, dass ein Anspruch der Mieter auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann.
Das setzte aber voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme.
Dieses Erfordernis war im zugrundeliegenden Sachverhalt jedoch nicht erfüllt.



Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).

BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02

Die Parteien stritten in diesem vom BGH entschiedenen Fall um Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Formularklauseln:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren.
...
Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.
...
Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben, ... "

Der BGH hat entschieden, dass obige Klauseln unwirksam sind und der Vermieter daher keinen Ersatz seiner Aufwendungen für durchgeführte Renovierungsarbeiten und auch keinen Schadensersatz für einen mehrmonatigen Mietausfall verlangen könne.

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam.

Jeweils für sich unbedenkliche Klauseln können zudem einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Vorliegend seien die Regelungen zwar in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt, sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden. Die Klauseln seien wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht inhaltlich selbständig.  

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - könne sich im übrigen aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.). Denn der Verwender einer aus zwei Teielen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.


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Dr. Alexander Greulich
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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